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青岛最新最全的学区及学区房攻略(2024年版)

2024-03-12 - 特色菜品

  我每年都会写一篇青岛学区房攻略,今年自然不能例外。我敢说,你在青岛找不出比我这篇文章更加系统、全面的学区文章了。

  到2022年,青岛的新出生人口降到了5.15万人,是近19年来的最低点。虽然2023年的数据还没有出来,但大概率会创造新低。

  另一方面,青岛通过种种途径增加普高率,至2023年已达到了68.04%。

  一方面孩子减少,另一方面普高录取率增加,那么青岛的学区、学区房概念是否会消失呢?

  我认为,有人的地方就有江湖,有学校的地方就有优劣之分。几千年之前尚有“孟母三迁”,就是2012年之前青岛新出生孩子少的时候,学区依然吃香。

  另一种观点是,随着指标到校、教师轮岗等政策的实行,学区被严重打击,以后会慢慢消失。

  这种观点仍是十分荒谬的,只要中考、高考需要按照成绩入学,只要小学、初中和房子挂钩,学区和学区房就断无消失的理由。

  我曾多次写过,青岛目前有15个市级实验小学、12个市级实验初中、7个市级九年制实验学校,青岛实验初中(老育才)等名校都有N个分校、校区,但每个区市家长认可的学校为什么还是那么一两所,为什么还都是本校好呢?

  我有一个观点,受制于师资、生源,每个区市最多只能产生两三个优质学区。不会出现那种遍地名校的状况,那是理想状态。

  不要迷恋名校的分校、校区,好不好是由成绩、口碑决定的,而不是所谓的名字。

  以上是我的几点粗浅看法,得出的结论就是,优质学区会一直存在,学区房该买还是得买。

  如果你不认可学区,觉得自身就能搞定孩子的教育,认为学区和学区房马上就要完蛋,请看到这个地方就结束吧,后面的内容对你来说没有用。

  市南+市北+李沧是青岛的市内三区,这是一个整体。突出表现为,市内三区的民办初中和局属公立初中(像青岛实验初中、37中),只能招收市内三区的小学毕业生(每个区的民办小学只能招收本区的适龄学生),不能招收市内三区之外的。

  然后市内三区+崂山区+高新区又是一个大的整体,表现为市内三区+崂山区+高新区的初中毕业生都可以报考市区的局属高中,城阳、西海岸新区等其他区市则不可以。

  因为其他区市的优质学区较少,不是本文的重点,主要是对市内三区+崂山区+高新区这一个整体进行系统的分析。

  这里需要说明一下,上表仅是我个人的见解,非官方,非官方,非官方。如果我未提及哪个小学,大家就不要找我了,我还有表达自己见解的权利。

  之所以以初中来作为评判优质学区的标准,是因为初中是划片招生的最后一步(依靠买学区房就可以免试录取),也是仅依靠成绩升入高中(和学区房脱钩)的第一步,所以在学生的生涯中最重要。

  小学主要靠家长,初中主要靠学校,能否考入优质高中,主要根据初中。因此,所谓学区房,更多的是指初中学区房。

  一个学区没有优质初中,注定会没落,像青岛曾经NB冲天的十大名小学,已经有好几个没落了,没落到靠去别的学区招生划区域学生,这是历史的教训。

  这里多说一句,虽然说是租住同权,但优质学区是例外的,租房的肯定能上学,但会被调剂到其他普通小学。

  按照青岛新出生人口的变化,估计2025年以后学生就会慢慢地减少,一些预警政策也会随之取消。

  下面,我对青岛的几个优质学区进行一一分析。由于局属初中(像青岛实验初中、37中)面向市内三区招生,二中院士港分校面向整个李沧区招生,没有绝对的学区房,能不能摇上全靠运气,所以没有分析的必要。

  市南学区分为西、中、东三大片区,其中东片区又分为东一、东二、东三、东四4个小片区。

  市南中片的公立小学有青岛市实验小学(江苏路小学)、太平路小学、大学路小学、文登路小学、德县路小学、莱芜一路小学,民办小学是榉园学校。

  目前上市南中片初中的方法有三种,一是买学区房;二是在市南区有房子,通过上民办榉园学校的方式;三是不买房,借学位上学(有风险,不建议)。

  市南中片的学区房又老又贵,青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学4所小学的学区房最低买入价是150万左右,德县路小学、莱芜一路小学2所小学的学区房最低买入价是100万左右,而且这种最低价的房子面积一二十平,房龄六七十年,不能贷款,不能自住。

  因为德县路小学、莱芜一路小学学区房较为便宜,导致大量家长涌入,所以才有了预警到2026年的严苛措施。

  从上面的预警名单也能知道,如果想要2024年买房入学,太平路小学是唯一的公立小学选择,这是唯一没有预警的学校。

  不过由于浮山后、崂山等优质学区的崛起,市南中片近年来受到的影响不小,其学区房价格自2018年之后一直在阴跌。学区房价格下降,就会影响到生源,进而影响学区质量。

  因为学区房单价太高,这就对买市南中片的家长提出了明确的要求:手里有闲钱,家里有住房,买了只为了学位。这样的人,非富即贵,最低也是小康家庭。

  因为这个特点,普普通通的家庭硬要负债吃力的把孩子送进市南中片,一定要考虑你的孩子能否适应周边家庭优越的同学圈子。有时候花钱替孩子拼命挤进的“富贵”朋友圈,在为孩子挣得一批优质发小的同时,也带来了心理从小卑微的桎梏。

  因此,我建议买市南中片区的学区房一定要量力而为,最低的要求是先有一套大点的房子,给孩子舒适的居住环境,然后才能在市南中片考虑学区房。

  你用于自住的房子一定要在市南或者市北区,一是因为市南中片的小学校车多只经过市南市北区,上下学方便,二是你在别的区住的话孩子在学校里容易受歧视。

  在市南中片买学区房面积越小越好,总价越低越好,一套一二十平的房子你不会长期持有,上了学肯定要卖了,总价越低越容易出手。

  因此,有的家长会采取学区房+附近次新房的方式,就是在市南中片买个总价最低的学区房,然后在金茂湾、晓港名城等周边次新小区买个自住的房子。

  市南东一片区有嘉峪关学校、市南区实验小学、镇江路小学3所公立小学,学校质量排名也是这个顺序。

  初中是59中。市南东一片区的初中、小学质量都比较优秀,尤其是嘉峪关学校+59中的王霸组合。

  嘉峪关学校的学区房单价基本都在4万以上,市南区实验小学次之,镇江路小学学区房价格便宜点,尤其是靠北的几个小区也不乏两万以下多的房子。

  我个人认为,嘉峪关学校+59中的组合,不如青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学+7中、26中、39中的组合,市南区实验小学、镇江路小学与德县路小学、莱芜一路小学在伯仲之间。根本原因还在于,市南中片优质小学更多、名气更大,会吸引到源源不断的优质生源,具有规模效应。

  如果追求顶级学区房,应第一先考虑市南中片的青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学,其次嘉峪关学校。退而求其次,可优先考虑德县路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学。

  买青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关学校的学区房,面积越小越好,总价越低越好。

  买德县路小学、莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学的学区房,要买那种能自住又总价低的房子。接盘这4所小学学区房的家长,手里钱都不多,有自住+学区的双需求。

  市北的浮山后,和崂山的浮山后,无论是在地理上(都位于浮山北面),还是在学区交叉上,都有着太多的渊源和纠扯,所以我一直建议把市北和崂山的浮山后学区放在一起,作为一个浮山后大学区来讨论。

  上图中的那条橙色粗线是劲松五路,东边属于崂山区,西边属于市北区。在青岛,这也是唯一一个横跨两个行政区的学区。

  这其中,市北的浮山后有4所公立初中7所公立小学,除此以外还有一所在建的公立的劲松三路小学,规划中的杨家群小学,和一个民办的格兰德小学。

  崂山的浮山后有1所公立初中,3所公立小学。但浮山小学正在扩建为九年一贯制学校,今年就要投用;国信体育场旁有一所规划中的初中,去年已经正式命名为“青岛市崂山区第一中学”,估计也快建设了。

  不深入了解浮山后的朋友可能不知道其中的意思。这其中,市北浮山后的富源路小学、同安路小学、宁安路小学、桦川路小学、福州路小学、市北二实验小学、同德路小学、格兰德小学,对口同属于市北区的二实验、二实验分校、四实验、65中,当然格兰德小学也可以上自己的民办初中。

  崂山二实验小学可以再一次进行选择上市北区的二实验、二实验分校、四实验、65中,也可以再一次进行选择上华东师大附中。这是因为特殊的历史原因,学区范围都在埠东片区的崂山二实验小学可以上市北的初中。

  浮山小学更加特殊,埠东片区户口的学生一样能选择二实验、四实验、65中,或者华东师大附中;但非埠东片区的只能选择华东师大附中。

  所谓埠东片区,是指劲松五路以东、海尔路以西、辽阳东路以南、银川东路以北合围的区域:

  市北浮山后的富源路小学、同安路小学、宁安路小学、桦川路小学、福州路小学、市北二实验小学、同德路小学,基本都是一个小学对应一片地方,只有桦川路小学、福州路小学、同德路小学等有少数的双学区房子。

  上图中的绝对学区,只能上对应的小学;交叉学区,则可以再一次进行选择两个小学中的一个。我在上图中已经把具体的分界路名写出来了,基本上一目了然,没什么可以多说的。

  从上面的分析能够准确的看出,浮山后学区够大,也足够复杂,现在就有11所小学+4所初中,后面还有在建的劲松三路小学,今年要投用的浮山九年一贯制学校,在建的劲松三路小学,规划中的杨家群小学、国信体育场初中。

  这几年,因为家长们热衷浮山后,纷纷到浮山后买房落户,造成学生“人满为患”,学校不得不实行了提前一年落户的预警政策。

  一是民办格兰德小学,因为民办小学报名人数超过招生人数后,会实行摇号的方式,所以没有预警的必要。

  二是公立浮山小学。因为历史原因和一些其他的原因,浮山小学不如其他浮山后小学受欢迎。

  浮山九年一贯制学校位于辽阳东路原浮山小学及周边厂区地块,规划为54班九年一贯制学校,可提供义务教育优质学位2520个,今年将投入使用。

  这两所学校未来将打乱浮山后崂山片区的既有现状,浮山小学、崂山二实验小学能不能上市北区初中、华东师大附中都是未知数。

  即使是合肥路小学,前段时间都因为学校人满为患、只能去浮山学校借读而闹出了一些事。

  浮山后学区房单价从1.5万到4万都有,总价从100万以下到上千万都有,开放式小区和高品质小区也都有,可选空间较大。如果你想找到一个价格不高、能自住、学校又好的地方,那么非浮山后莫属。

  一是,浮山后的几所公立小学质量差不多;崂山区的三所小学中,崂山二实验小学是公认的好学校,华东师大附中这两年的好成绩主要就来自于崂山二实验小学;合肥路小学目前还没有初中生,无法判断优劣;浮山小学底子差点。这是几所公立小学的基本情况,家长可以参考。

  二是,浮山后的二实验、二实验分校、四实验、65中都位于市北区,二实验初中虽然紧邻崂山区的鲁信长春花园小区,但依然是市北的。现在崂山区的崂山区第二实验小学、浮山小学(部分)可以上浮山后的初中,不代表以后也能上,毕竟不是一个行政区。所以,如果你考虑上浮山后市北片区的初中,建议你在市北浮山后买学区房。

  三是,浮山后100万以内的房子都是套一和阁楼(有产权),150万以内有套一、阁楼和一些2000年左右小区的套二。我不建议买阁楼,即使他有产权、能上学,孩子住在阁楼里时间长了会压抑,而且阁楼不能贷款,以后不好处理。在浮山后买学位房,优选小套二、套一,打算在浮山后长期住的话可优先考虑新房和次新房,对于居住不那么讲究的可优先考虑套二、套三二手房。

  四是,浮山后新房和二手房严重分化。二手房房龄一批是在2000年左右(多层),如浮山后数字小区,另一批是2010年前后(高层),长期自住都不合适。少数几个2015年前后的,如保利叶公馆、大国璟等,相对于新房更有性价比。但如果时间上来得及,金钱上够得上,又打算长期居住的,还是建议直接买新房,其户型、面积更合适。现在浮山后的F4新盘都属于尾盘状态,后续又没有新项目补充,可选空间不大。

  五是格兰德小学。只要你在市北区有房子和户口,就能够最终靠格兰德小学上浮山后的公立初中。但格兰德的小学学费比较贵,一年6.8万,反而初中部每年3.8万,应是考虑到大家“曲线救国”的方式来定价的。

  崂山育才周围的小区已经渐渐步入中年,建成年代多在2010年左右,而且绝大部分都是高层。

  买学区房后,一般最少要住到初中毕业,连上预警1年就最少是10年的持有时间。

  10年后,20多年房龄的高层确实不好处理。另一方面,崂山育才学区范围内没有新建楼盘,也就是以后没有新鲜血液来补充学区房。

  随着学区房房龄的老化,居住舒适度下降。兼之,崂山区又有华东师大附中、麦岛中学、青岛实验初中崂山分校、海洋大学附属实验学校等新建学校,未来恐对崂山育才造成一定冲击。

  启元学校也是一所九年一贯制学校,下图中的学区范围还是我在2021年做的图,现在可能已有所改变,大家勉强一看吧:

  启元学校最大的短板还在于旁边的环境,本身位于老四方,周边较为嘈杂,小区品质参差不齐。在这样的地方能够诞生新的学区,可见学校老师和家长的努力。

  启元学校的学区房价格在1.5-3万之间,建议优选品质小区,如保利百合花园。启元学校基本就是保利百合花园一个小区顶起来的。

  在青岛买学区房一定要谨记一点,市南中片、东一片的青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关学校学区房可以只考虑学区不考虑自住,别的片区需要同时考虑学区和自住。

  在市北区,启元学区与浮山后学区实现了差异化发展。仅就学区房来说,无论是老房子还是次新房,浮山后房价的下限基本是启元学区的上限。

  同样是2万多的单价,在浮山后只能买末流的老房子,在启元学区则可以买到品质小区。

  同一个体系里,学生的流动就比较大,所以以前缺少优质学区的李沧区经常扮演着生源流出地的角色。

  二中院士港分校已经崭露头角,虽然因为面向整个李沧区招生没形成自己的学区范围,但有助于改善李沧区的整体学区质量。

  中片的61/62/63中组合,曾经是李沧义务教育阶段的扛把子,但去年62中不招生了,由61、63、枣山中学(58中附属初中)、君峰路中学瓜分李沧中片,并采用了小升初对口直升的方式(这种对口直升更容易产生优质学区)。

  这其中,有李沧实验小学加持的61中和有58中支持的枣山中学或将率先出现成绩。

  东李和曾经的浮山后比较像,环境好,基本全是新房,家长也以外地来青的大学生为主,这是非常容易形成学区的因素。

  未来,李沧区应该能形成两个左右的优质公办学区和两个左右的优质民办学校。但这还需要一些时间,家长要有等待的耐心。

  这么说是有李沧庞大的学生数量做基础的,就在去年,李沧已经对5所小学实施了提前一年的预警,其中区实验和沧口学校更是提前两年预警。

  在李沧上学,目前我有四个优选建议:区实验小学+61中、二中院士港分校、志远、海诺。

  高新区目前实行积分上学,所以没有绝对的学区房,主要看买房和落户时间,买房落户越早积分越高:

  在这两年青岛实验学校的一年级入学录取中,因为报名人数太多,已经精确到户籍迁移具体的月份,可见竞争之激烈。

  另一方面,高新区的公立小学录取采取两个批次,第一批次是双证齐全和集体户籍,第二批次是外来务工人员随迁子女。

  由于高新区初中学校尚没有升学率,所以我们只可以来对小学评比,这个评比方式主要是报录情况。

  从报录比来看,青岛实验学校(九年一贯制学校)、高新区实验小学(北京二实验小学分校)是高新区学校的杠把子,其次是文典路学校(九年一贯制学校)。

  由于高新区实验小学(北京二实验小学分校)只有小学,需要和其他小学一起考入高新区第一实验初中(39中高新区校区),充满了不确定影响。因此,作为九年一贯制的青岛实验学校,当为高新区家长最优选择。

  目前,高新区有青岛实验学校(九年一贯制)、文典路学校(九年一贯制)、高新区第一实验初中、青岛中学、银海学校共5所初中,其中青岛实验学校、文典路学校、高新区第一实验初中是公办,青岛中学、银海学校是民办。

  前面说过,受制于优质师资和生源,每个区市最多只能诞生一两个优质学校。高新区名头大的学校太多,若是把优质师资和生源平均分配到每个学校,那么优质师资和生源过度分散,高新区反而不会产生任何一个好学校。

  如今没有向我以前担心的那种方向发展,高新区学校之间分化了,有了层级,虽然从教育公平的角度来说这是一个坏事,但从学区角度来说这又是一个好事。

  以后,高新区有一定的概率会走就近划片的路子,因为学校太多了,不好管理。而且,若分到距离居住小区远的学校,通勤距离就太长了。

  ①区域其实就是高新区东片,因为开发时间早,小区比较多,所以学校也多,有高新区实验小学、高新区第一实验初中、高新区第二实验小学(泰祥路)、高新区第三实验小学(华贯路),以及民办银海学校。其中比较优质的是高新区实验小学、高新区第一实验初中。

  ②区域是高新区的CBD,商业办公多一些,住宅少一些,目前只有文典路学校这一所九年一贯制。其实倒不需要过多的担心文典路学校这一所学校能不能承担起一个片区,从上面2022年、2023年招生计划来看,文典路学校在高新区是顶级规模的。

  ③区域有青岛实验学校、清华附中、高新区实验小学新业路校区以及民办青岛中学,无论公立还是民办,这一区域的优势都是最大的。

  说到这里其实已经很明了,以后高新区若实行就近划片入学的话,③区域肯定是高新区最好的选择。

  我认为,城阳、黄岛、即墨、胶州、平度、莱西的家长没有必要为孩子专门买市区的学区房,买一个本区市排名靠前的初中、小学学区房即可。

  我认识不少青岛市区的家长,在孩子中考时找关系去平度、莱西的高中上学、高考。所以说,市区人费力挤进去的学区,郊区人还线 民办学校

  青岛实行公民同招,让公办学校与民办学校在同一个起跑线上,机会均等、公平竞争,将能形成更好的教育生态,使学校重点在于如何“教好学生”,而非“抢好学生”。

  因此,我们正真看到西海岸新区的北京21世纪学校转为公办学校,市北区金沙路超银小学、国开实验学校小学部2022年也都不再招生小学一年级学生。

  通过上面的分析,会发现有4种上优质初中的方法,即民办小学+公立初中、公立小学+民办初中、民办小学+民办初中、公立小学+公立初中,

  “民办小学+公立初中”和“民办小学+民办初中”这两种方式总体差不多,只是“民办小学+民办初中”费用较高,不过“民办小学+公立初中”里的格兰德小学费用也不低。